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【北京拆迁案例】公租房住户拆迁(搬迁)利益同样应该受到法律保护
作者:   2018-10-27 15:01:14   来源:   评论:0 点击:

尽管在不同的拆迁历史阶段,(公房)承租人享有的拆迁地位有所不同,但仍保有直接或间接获得安置和补偿的权利。虽然《征补条例》没有直接规定...
尽管在不同的拆迁历史阶段,(公房)承租人享有的拆迁地位有所不同,但仍保有直接或间接获得安置和补偿的权利。虽然《征补条例》没有直接规定承租人在房屋拆迁(征收搬迁)过程中享有的权利,可是并不能因此否定他们权利的存在,并不意味他们不享有相应权益。

案情回顾

薛某某是北京市房山区的一位老住房困难户。自2002年起,一直居住在一间大概20平方米的公房,该公房归房山区住房和城乡建设委员会良乡房管所(下称“良乡房管所”)所有。2006年,双方签订《北京市公有住宅租赁合同》。随着北京城市化改造升级,2008年9月份,该房屋被正式划入旧城改造拆迁范围内。由于是承租公房,薛某某除持有以前签订的《北京市公有住宅租赁合同》外,没有房屋权属证明等其他材料。良乡房管所按照拆迁进度要求薛某某腾退房屋。因薛某某别无他处可以居住,所以,既不愿意也无法搬迁腾退。僵持之下,房屋租期即将届满,良乡房管所以拆迁为由,拒绝按照惯例续签承租合同。

年初,良乡房管所先发制人,一纸诉状将薛某某告上法院,诉称双方租赁合同约定承租期限已经届满,请求薛某某清空屋内物品,并将房屋腾退交还给原告(良乡房管所)。

办案结果
历时半年开庭审理工作后,在法院主持调解下,双方就争议的拆迁安置补偿纠纷达成和解协议,原告良乡房管所主动撤诉。房山区人民法院作出房民初字第0719号《行政裁定书》,裁定准予原告撤回起诉。

律师说法

公有住房承租人作为我国特殊经济体制下的产物,其权益保护问题有一些特别之处。所谓公有住房也就是公产房,是指所有权由政府、企事业单位等享有,一般个人只有承租权而没有所有权的房屋,这是相对于所有权属于个人的私有住房而言的。公租房按照产权人的不同,大致可以分为两种:第一种是直管公有住房,指由政府接管,国家出租、收购、新建、扩建的住房,大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、修缮,少部分免费租给单位使用的住房;第二种是单位自管公房,指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房,俗称企业公房,通常只免费或有偿租给单位职工及其直系亲属居住使用。但不管哪种性质公房出租时都承担着福利性质,承载着保障低收入家庭、困难人群的居住权的社会责任。

在不同的历史时期,随着公房承租人在拆迁安置补偿工作中的身份地位的变化,承租人的权益和身份大致经历了三个特定阶段。

第一个阶段:“准所有权人”地位。在房地产市场化改革初期,公租房比例较高,承租人类似于一种“准所有权人”。国务院于1991年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》(现已废止)就曾将拆迁房屋的承租人明确定位为被拆迁人。现实生活中随着房地产改革深入和市场经济的长足发展,公房和公房承租人的比例也开始大幅度减少。

第二个阶段:降格为拆迁安置对象。将之前公房承租人的“准所有权人”地位降格为“拆迁安置对象”,也就是说公房承租人不再是被拆迁人,不能再直接享有或主张被拆迁人的全部权利,但还是保留了一些权利,诸如直接与拆迁人签订安置补偿协议的签约权、房屋安置权和经济补偿权等。

2001 年,国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》(下称《<第305号>拆迁条例》,现已废止)将被拆迁人限定为所有权人,但其中对承租人的有关权益又有所涉及。如其第十三条规定“拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”,这里的房屋承租人就包括了公房承租人和私房承租人,从当初立法目的来看,更多强调的是对公房承租人居住权的保护,可见,公有住房承租人依法有权与拆迁人、被拆迁人一起就租赁房屋的拆迁补偿安置事宜签订拆迁补偿安置协议;再如该条例第二十七条和第三十一条,则规定了承租公房被拆除时,承租人享有获得房屋周转、续租、搬迁补助费、过渡费等一系列权利。

第三个阶段:排除在征收安置程序之外。国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征补条例》)将被征收人界定为房屋所有权人。根据该条例第二条规定,只对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对于公房承租人的承租权、经济补偿权益等,在整个条例中都一概没有涉及。究其原因,一是征收涉及的公房承租人数量变得极少,公租房搬迁纠纷不再是征收拆迁中的主要矛盾,不再具有普遍性;二是承租人的权益可以依据租赁合同,通过民事途径解决,从而厘清和简化行政征收程序,提高行政效率。

虽然,在不同的拆迁历史阶段,(公房)承租人享有的拆迁地位有所不同,但仍保有直接或间接获得安置和补偿的权利。尽管,薛某某承租公房拆迁跨越了新旧条例更替阶段,经历了上文提及的第二个阶段和第三个阶段。由于,动迁发生在《征补条例》施行前,按照该条例第三十五条的规定,仍应依据此前的《(第305号)拆迁条例》规定办理。

政府进行旧城改造的目的是改善居住条件,提高居民现有生活水平。保障公民基本居住权,尤其让困难人群居有其所,让民众安居乐业,是我党的执政目标之一。如果简单地按照《合同法》规定,以《北京市公有住宅租赁合同》约定的承租期限已经届满为由,判令薛某某将房屋腾退后交付给良乡房管所,而置其流离失所于不顾的话,肯定违背了党的执政目标和旧城改造目的,那是对法律简单机械地理解和运用。所以,薛某某作为公房承租人,于法于理都有权获得安置和补偿,良乡房管所和拆迁人有义务对薛某某进行安置补偿,而不是简单地借助司法强制力将其驱除出原住所。最终,良乡房管所在法院疏导下,明白了其中道理,与薛某某握手言和,真正实现了案结事了,有效地推动了社会和谐。

经验提示

虽然《征补条例》没有直接规定承租人在房屋拆迁(征收搬迁</a>)中享有的权利,可是并不意味他们不享有权益,因征收搬迁给承租人造成的停产停业费、过渡费、搬迁费、装饰装修费等等,他们都应该依法获得补偿。只是征收人无需直接和承租人协商补偿方案和标准,这些安置补偿义务已经依法转由出租人承担。所以,出租人应事先预估出承租人的各项补偿总额,和征收人协商补偿费用时一并主张,否则,需要出租人自行补偿承租人的搬迁费用。

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