您好,欢迎来到京润律师事务所!
全国免费咨询热线:400-800-0686网站地图
北京电视台财经频道财富剧场法律顾问、《中国商报法治周刊》法律顾问
《法律与生活》杂志社法律顾问、法制日报社《法律与新闻》特约撰稿单位
热门搜索:北京拆迁律师拆迁律师农村拆迁补偿城市拆迁补偿拆迁维权

【北京拆迁案例】无处分权人代签拆迁安置补偿协议后,未取得处分权或被权利人追认的,该协议无效
作者:   2018-10-27 15:08:01   来源:   评论:0 点击:

无处分权人不得擅自代替他人签订安置补偿协议,处分拟被拆迁房屋或其他建筑物、构筑物,否则,会因处分权缺失,而被依据《合同法》第五十一...
无处分权人不得擅自代替他人签订安置补偿协议,处分拟被拆迁房屋或其他建筑物、构筑物,否则,会因处分权缺失,而被依据《合同法》第五十一条之规定确认为无效。

案情回顾

陈某某丈夫去世后,留有一套房产,一直没有与三子女进行继承分割,保持共同共有状态。7月2日,被继承人的小儿子简某某单独与广州市荔湾区茶窖街茶窖股份合作经济联合社(下称茶窖联社)及广州市茶窖城中村改造管理有限公司(下称茶窖公司)三方共同签订茶窖拆协字第40314号《广州市茶窖“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》(下称《补偿安置协议》)。简某某非但没有将签约的事实告诉其他共有权人,相反,还在10月至3月期间,和其他共有权人一起对其父留下的房屋进行析产分割,先后办理并取得《公证书》、《集体土地房产证(共有权证)》。《补偿安置协议》约定搬迁期限届满后,茶窖公司通知简家腾空交付房屋。此时,其他共有权人才得知存在《补偿安置协议》。因为他们没有得到任何补偿,故不同意搬迁,同时,以合同无效为由,将签约的简某某、茶窖联社和茶窖公司作为共同被告,诉至广州市荔湾区人民法院。

办案结果

1月8日广州市荔湾区人民法院作出穗荔法民三初字第1478号《民事判决书》,判决确认茶窖拆协字第40314号《广州市茶窖“城中村”改造房屋拆迁补偿安置协议》无效。

律师说法

笔者认为1月21日是个重要的时间节点,在此之前,将房屋拆迁补偿协议作为民事诉讼纠纷处理没有太多争议,因为,依据当时的《城市房屋拆迁管理条例》规定,房屋拆迁补偿协议是拆迁人与被拆迁人平等主体之间订立的协议,最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》(法复〔1996〕12号)如是表述,“(拆迁)双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔,未经行政机关裁决,仅就房屋补偿、安置等问题,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当作为民事案件受理”;此后,国务院出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征补条例》),其第二十五条规定,由房屋征收部门与被征收人签订补偿协议。据此,“市、县级人民政府及其房屋征收部门”成为房屋征收补偿法律关系的主体,成为征收补偿协议的一方当事人。加之,房屋征收补偿协议是政府及其行政机关履行房屋征收这一行政职能而形成的结果,所以,在性质上属于行政合同。《最高人民法院关于规范行政案件案由的通知》(法发2号)规定,“诉xx(行政主体)不履行行政合同义务”已被明确列为一类行政案件案由,故因房屋征收补偿协议而产生的诉讼应当按照行政诉讼受理。
但也有人认为《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》并没有被废止,仍应将房屋征收补偿协议纠纷作为民事纠纷处理。其实,对房屋征收补偿协议纠纷,无论按哪种性质纠纷处理,他们之间都不是绝对对立的。最高人民法院在行政审判工作会议报告中指出,审理行政合同纠纷案件时,法律、法规对行政合同有特别规定的,应当优先适用特别规定,没有特别规定的,可以根据案件的具体情况,参照《合同法》的相应规定。该报告虽不具有司法解释效力,但在司法实务中具有指导作用。所以,在《征补条例》没有对代签安置补偿协议效力如何认定时,可以参照我国《合同法》中的相关规定。
有人认为“合同只要不存在《合同法》第五十二条规定的五种无效情形之一的,就应该被认定为有效”。其实,这是对合同效力认定的片面性、局限性的理解。纵观《合同法》,除该条规定的合同无效情形外,还规定了无处分权人擅自处分他人财产导致合同无效的情形。

处分权只是物权的四项权能之一,归所有权人完全、充分地享有,对标的物如何处分,由所有权人决定。处分行为是行为人主观意思的外在表现,反映的应当是所有权人的真实意思表示。任何人非因法定事由,不得对他人财产权利进行任何形式的处分。这里的处分既包括物理形态的,如对房屋翻建、扩建、拆除,或改变物品外观等,也包括法律层面的,如赠与、买卖、抵押等。通过签订合同,在财产上设立权利义务,就是对物权的法律处分,所以,这就要求行为人具有相应的处分权。如果订立合同时,处分权欠缺的话,将直接影响到合同的最终效力。《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。” 虽然,此处所规定合同效力属于待定状态,但其有效或无效的结果是可以预见和确定的,经权利人追认或事后取得处分权的才有效,反之则无效。

回顾本案,《补偿安置协议》的被拆迁人(丙方)栏及落款处均显示为“简某(已故)、简庆伟(继承人之一)”,且茶窖联社和茶窖公司提供的证据——“汾水拆迁工作座谈会”记载,原告简某某(被继承人的大儿子)以被拆迁人的身份签到参会,由此可以断定,三被告均知道案涉房屋还有其他共有权人。后简家出具的《公证书》、《集体土地房产证》也证明了这一点,被告简某某只占全部房产的八分之一。在原告没有出具授权的情况下,三被告签订《补偿安置协议》,将全部房产作为被拆迁安置财产,由被告简某某一人全权处置,其行为显然已经超出了他对该房屋所享有的处分权范围。此超权限范围的处置行为,不仅事先没有取得原告授权,事后没有获得原告追认,也严重侵害了原告的合法财产权益,故根据《合同法》第五十一条和《物权法》第九十七条之规定,该《补偿安置协议》无效。

最终,荔湾区法院采纳并支持了上述律师观点,判决确认《安置补偿协议》无效。无效合同从签订之日起就不具有法律效力。对无效合同,尚未履行的不得再履行。正在履行的应停止履行,已经履行的按《民法通则》规定应互相返还,并按过错承担相应责任。

经验提示

签订合同过程中,不但要防范《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的出现,也要核实对方签约人对合同标的是否完全处分权,如:涉及继承时,要审查签约人是不是继承权人,是否还有其他继承权人;涉及共有财产的,要看是否获得了其他共有权人的同意。对于没有处分权或只有部分处分权的,应该要求提供相应授权委托书,否则,不能签约。

如果签约后才发现对方不具有相应处分权,应当立即请求权利人对行为人的处分行为效力进行追认,在得到追认前可以通过行使抗辩权中止履行合同义务,以阻止损失的发生或进一步扩大。权利人拒绝追认的,应当立即提起诉讼,请求确认该合同无效,以确保不留后患。

相关热词搜索:

上一篇:【北京拆迁案例】公租房住户拆迁(搬迁)利益同样应该受到法律保护
下一篇:最后一页

分享到: 收藏
评论排行
联系我们

    北京京润律师事务所
    地址:北京朝阳区高碑店西店村南岸一号义安门B56-3
    全国免费咨询热线:400-800-0686
    联系电话:010-85868008
    传真:010-85900180