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【法律法规】房屋涨价、房主毁约不卖了,法院的审判规则?
作者:jrlvshi   2017-03-10 10:57:12   来源:   评论:0 点击:

  阅读提示  中国一线城市近几年房价总体呈上涨趋势,不少二手房出卖人在签订房屋买卖合同后单方面要求涨价、撕毁合同另售的情况屡屡发

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  中国一线城市近几年房价总体呈上涨趋势,不少二手房出卖人在签订房屋买卖合同后单方面要求涨价、撕毁合同另售的情况屡屡发生。为了解这种案件法院的审判规则是什么,我们梳理了各地具有代表性的十个案例,供读者参考。

  经过我们梳理,我们至少总结以下两点:

  (1)法院基本裁判规则:房价上涨一般不构成情势变更的事由,除非上涨幅度超过当事人签订合同时的预期,导致交易基础丧失,继续履行合同对一方造成重大不利(见本文“延伸阅读”部分的案例一、二);

  (2)买方应对及诉讼策略:卖方在签订买卖合同后提出涨价请求或者解除合同的,构成违约,买方可暂缓支付房款,并可要求卖方承担违约责任或解除合同,以维护自身利益(见本文“延伸阅读”部分的案例四至十)。

  裁判要旨

  房屋所有人与他人签订房屋买卖合同后,提出房屋涨价请求、擅自毁约或在诉讼中将房屋另售他人的,均构成根本违约,应承担违约责任。

  案情简介

  一、2012年9月23日,朱某经中大恒基公司居间与周某签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》,约定:房屋总价款为378万元,周某应于合同签订后90日内将房屋过户给朱某,朱某向周某交纳定金2万元。中大恒基公司负责办理买卖合同网签手续,收取居间费76300元。

  二、合同签订后,周某以朱某无在京购房资格为由不配合网签。2012年12月26日,周某通过中大恒基公司向朱某提出涨价15万元,遭朱某拒绝。周某将已收取的2万元房款留在中大恒基公司后离去。

  三、2013年1月,朱某向北京丰台法院起诉,要求解除合同,返还已付房款2万元,并承担居间费76300元。周某反诉朱某无购房资格,造成合同不能履行,要求朱某支付违约金756000元。

  四、2013年3月24日,周某在领取开庭传票、起诉书及证据后,在法院已查封涉案房屋的情况下,与案外人褚羿签订房屋买卖合同,并办理网签手续。

  五、2013年7月,北京丰台法院一审判决驳回朱某的诉讼请求,朱某不服提起上诉,北京二中院裁定将此案发回重审。北京丰台法院于2014年8月再次作出一审判决:房屋买卖合同解除,中大恒基公司向朱某返还2万元房款。周某不服上诉至北京二中院。北京二中院判决驳回上诉维持原判。

  败诉原因

  本案中周某的败诉在于:周某在与买受人朱某已签订房屋买卖合同并就房屋价款作出明确约定的情况下,单方面提出涨价要求。在涨价要求未得到满足的情况下,又单方面提出解除合同,并在诉讼中将房屋另行转售他人。法院据此认定,周某擅自毁约、在诉讼中转移房产以及提出涨价的行为均构成了根本违约。

  法院之所以未支持周某要求支付违约金的诉讼请求,在于买受人朱某并不存在违约行为,合同解除系因周某本人的根本违约行为所致,故周某无理由要求朱某承担违约责任。

  同时,本案之所以未支持周某关于朱某无在京购房资格导致合同不能履行的诉请,是因为法院认为:一方面周某在2012年底请求解除合同时并不知晓朱某无购房资格;另一方面朱某无购房资格的状态并非不可消除。

  败诉教训、经验总结

  前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

  一、鉴于房地产交易程序复杂,交易周期往往较长,为合理分配双方当事人在交易中可能因房价涨跌造成的损失,可在房屋买卖合同中约定相应的调价条款或解除条款。如可约定:房价在转移登记完成前涨跌不足20%的,买卖双方各自承担损失;房价涨跌超过20%的,受损方可要求受益方补偿超过部分50%的价款;过户登记完成后涨跌的双方互不负补偿责任;负有办理过户登记手续义务的一方故意拖延导致房价涨跌的,不得请求补偿涨跌损失。具体的交易条款可由双方根据交易实际情况共同协商确定。鉴于房屋买卖涉及的价值巨大,建议委托律师全程参与房屋买卖合同的起草和履行,避免损失。

  二、如果签订房屋买卖合同后房价大涨大跌,幅度已经超出了双方在签订买卖合同时能够预测的合理范围,可依据合同法关于情势变更的规定,请求法院变更或解除合同。

  相关法律规定

  《合同法》

  第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

  当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  (五)法律规定的其他情形。

  第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

  第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

  第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

  以下为北京二中院在“本院认为”部分的相关论述:

  关于周某在2012年底是否具有有权解除合同的问题,根据查明的事实,朱某与周某在2012年底发生纠纷,周某将已经收取的定金2万元退回并要求解除买卖合同。首先,在诉争房屋尚未办理过户手续的情况下,朱某暂不支付购房款,理由正当。其次,周某称朱某不具备购房资格,但其在2012年底要求解除合同时并不知晓朱某是否具备购房资格,故其要求解除合同的意思表示并非基于认为其朱某不具备购房资格做出,而且朱某可以通过出售房屋的方式解决其购房资格问题,该履行障碍并非不可消除。再次,朱某与周某在合同中约定“应于本协议签署后的90日内,共同完成权属转移登记(过户)登记手续”,但是查明的事实和证据不足以认定确实由于朱某的原因导致不能在合同签署后90日内共同完成过户手续。最后,虽然超过合同的履行期后双方尚未完成过户手续,但双方未约定超过合同履行期后自动解除,周某亦未能举证证明朱某存在根本违约行为而造成合同无法继续履行。据此,周某在2012年底无权要求解除买卖合同,其退还定金2万元的行为并不导致合同解除的后果,双方的房屋买卖合同仍然可以继续履行。

  关于朱某要求解除房屋买卖合同的请求,应当审查其是否具有合同解除权。首先,周某在2012年底不具备合同解除权的情况下擅自退还定金2万元的行为表明其不再继续履行合同,构成根本违约。其次,在朱某已经起诉要求继续履行房屋买卖合同的情况下,周某于2013年2月28日领取开庭传票、起诉书及证据后,于2013年3月24日与案外人褚羿就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》并在诉争房屋已经查封的状态下办理网签手续,恶意转移房产,不仅构成根本违约,亦妨碍民事诉讼。再次,朱某提到的周某要求涨价的问题,在本案发回重审前的2013年4月8日的一审庭审笔录中,周某陈述:“实际上是中介忽悠周某签合同,周某所要买房屋亦在涨价,故只能在本案所涉房屋涨价后才能买另一套房……”对此,周某解释:其未在该次庭审中亲自出庭,其委托代理人表述不准确。但是,代理人在代理权限内以被代理人的名义参加诉讼,相应的法律后果理应由被代理人承担。因此,周某委托代理人的表述应当视为周某的意见,而且与录音及庭审中中介公司的意见相佐证,周某对其提出涨价的事实难以否认。综上,周某擅自毁约、在诉讼中转移房产以及提出涨价的行为均构成了根本违约,朱某要求解除房屋买卖合同,理由充分,本院予以支持。

  关于本案的处理问题,原审法院支持朱某要求解除房屋买卖合同诉讼请求,具有事实与法律依据,本院予以维持。朱某的其他诉讼请求未得到原审法院的支持,但其同意原审判决,未提出上诉,故本院不持异议,予以维持。周某亦反诉要求解除合同,应当明确的是,周某并无合同解除权,原审法院支持其该项诉讼请求,与合同解除的效果并不相悖,且朱某未就此提出上诉,故本院亦不持异议,予以维持。周某上诉要求朱某支付违约金756000元,因现有证据不足以证明朱某存在违约行为,房屋买卖合同被依法解除系周某根本违约所致,故周某无理由要求朱某承担违约责任。原审法院依法驳回周某要求要求朱某支付违约金的诉讼请求,与查明事实相符,本院予以维持。

  案件来源

  周某与朱某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【北京市第二中级人民法院(2014)二中民终字第10796号】

  延伸阅读

  通过梳理法院处置的房屋涨价情况下卖方违约10个判例,整理裁判规则如下:

  裁判观点一:房价上涨一般不构成情势变更的事由,除非上涨幅度超过当事人签订合同时的预期,导致交易基础丧失,继续履行合同对一方造成重大不利(案例一、二);

  裁判观点二:卖方在签订买卖合同后提出涨价请求或者解除合同的,构成违约,买方可暂缓支付房款,并可要求卖方承担违约责任或解除合同,以维护自身利益(案例四至十)。

  案例一:李蒙军与杨连资房屋买卖合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书【湖北省高级人民法院(2016)鄂民申1716号】该院认为:“关于合同签订后房价和相关税费上涨是否构成情势变更。……市场经济条件下物价涨跌本为常态,合同双方作为完全民事行为能力人和理性经济人,理应对此有所预判并合理应对。李蒙军和杨连资在签订《预购房协议》时,约定‘在该房过户给乙方之前,不管市场房价如何上下波动,此房价格不变’,同时约定了在房价下跌时,如杨连资不愿意继续购房的补偿办法,充分说明双方在签订购房合同时,已经预见到讼争房屋可能会出现的价格波动。因此,本案房价和相关税费的上涨不符合情势变更的构成要件,李蒙军关于房价以及过户税费的大幅上涨应当认定为情势变更、二审适用法律错误的再审申请事由不能成立,本院不予支持。关于二审对双方利益严重失衡的救济是否正当和相关判例的性质问题。本院认为,市场经济条件下商业行为能否获致利润本有风险,理应各自承担。二审考虑到10年来房屋交易价格和相关税费逐年趋高的实际以及李蒙军可能承受的损失,行使自由裁量权依法衡平当事人之间的利益,使得杨连资自愿在一审判决基础上补偿李蒙军10万元,并无不当,并非李蒙军声称的与判决自相矛盾。”

  案例二:杜小宝诉杜月娣房屋买卖合同纠纷案判决书【上海市虹口区法院(2013)虹民三(民)初字第309号】该院认为:“本案中,原、被告双方在2002年就口头达成系争房屋的买卖合同,却除房价外未约定任何履约的细节。此后在长达十年的时间内,双方都未能彻底履行自己的合同义务,也不曾为继续履行合同采取过行动。且由于彼此间的亲情关系,双方在这十年当中也始终未寻求用诉讼方式解决纠纷,使得该房屋买卖合同陷入到典型的长期履行僵局之中。在此期间,客观情况的变化已经影响到了合同的继续履行。2003年以来,上海的房价不断上涨,其速度之快,幅度之高,远远超过大多数人的预期。到诉讼时,系争房屋的房价已上涨了5倍不止。即使房价上涨本身是能够预期的,合同履行会面临如此局面也显然超出了当事人的预想范围,且该局面并非单方面故意或重大过失促成的。由于合同长期履行僵局是互负对等履行义务双方共同不作为的结果,无法仅让其中一方为此承担责任,如果继续履行,将导致利益的明显失衡。故在本案中有必要适用情势变更规则,重新分配交易双方在交易中应当获得的利益,以实现公平。”

  案例三:雷颖与张靖涛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【北京市第三中级人民法院(2014)三中民终字第09105号】该院认为:“雷颖、张靖涛订立的《买卖合同》是双方的真实意思表示,协议内容不违反法律规定,系有效协议,双方均应按协议的约定,履行合同义务。……在能够实现合同目的的情况下,合同应该继续履行,不能因房价上涨或是房价下跌而随意解除双方已经订立的合同。据此,雷颖的上诉请求,没有法律依据,本院不予支持。”

  案例四:贺惠良与程爵浩、凤洁房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第30273号】该院认为:“关于2013年3月2日未能付款的原因,贺惠良主张是由于出卖方之一的凤洁要求涨价且不肯在《买卖合同》上补签字,率先离开故而导致付款未成;程爵浩、凤洁则认为是贺惠良提出分担交易税费,其未同意,双方就此未达成一致所致。对此,中介公司及其工作人员的证词已经充分说明,未能付款是由于出卖方要求涨价、出卖方之一的凤洁不肯在合同上补签字并率先离开造成。本院认为,中际公司及其工作人员系双方交易的居间方及经办人,了解整个交易过程,所作证词应予认定。……据此,关于40万元未能支付的原因,本院采信贺惠良的陈述及中介方的证词,认定系出卖方程爵浩、凤洁的原因所致,并非贺惠良违约不支付房款。……程爵浩、凤洁两人均为系争房屋的共有产权人,由于凤洁未在《买卖合同》上签字,贺惠良出于交易安全考虑要求凤洁补签名后再支付40万元房款,其顾虑合乎常理,其要求亦属正当,不构成违约。”

  案例五:杨伟杰与周宇等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【北京市第三中级人民法院(2017)京03民终384号】该院认为:“从周宇所提交双方及中介公司工作人员共同协商的录音内容来看,双方在合同履行过程中,于2015年12月份杨伟杰以无法取得户口本为由要求涨价,由此双方产生分歧,后于2016年1月份周宇向法院提起诉讼,要求继续履行上述买卖合同,而杨伟杰提起反诉要求解除合同,此种情况下周宇未按约定期限支付剩余房款并不构成违约。……结合前述论述,杨伟杰应继续履行与周宇签订的《北京市房屋买卖合同》,其要求解除上述合同,并由周宇支付违约金,其无需退还定金的上诉请求,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。”

  案例六:黄斌与简峰合同纠纷二审民事判决书【重庆市第四中级人民法院(2014)渝四中法民终字第00444号】该院认为:“本案当事人之间系房屋买卖合同关系,按照买卖合同‘一手交钱、一手交货’的交易习惯,出卖人黄斌交付房屋与买受人简峰支付房款的时间应该一致。就本案而言,开发商于2013年12月底将3号楼B14楼还房给黄斌时,黄斌才具备交付房屋给简峰的条件;但简峰在2012年12月向黄斌要求按44万元购房时,黄斌就已不同意原房价要求涨价。故本院认为,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定,黄斌收受定金后擅自涨价违反约定,现黄斌已将房屋另行出售无交付房屋的可能,应当双倍返还定金2万元。”

  案例七:上诉人刘景忠与被上诉人贺伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【北京市第二中级人民法院(2014)二中民终字第09369号】该院认为:“贺伟以录音证据证明刘景忠提出涨价;刘景忠对此予以认可,但提出涨价是在2013年11月30日之后。因2013年11月30日后,双方未解除房屋买卖合同,该合同仍在履行中,故刘景忠提出涨价亦属违约。据此,刘景忠在合同履行中违约,理应承担相应的法律责任。因刘景忠违约在先,故贺伟至今尚未付清购房款,具有合理的抗辩理由,不属于违约。”

  案例八:张菲菲与高瞻、黄丽音房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初25414号】该院认为:“中介作为双方的居间方,经办本次买卖,是本次买卖中独立于原、被告双方之外最了解实际情况的第三方,结合其证言、电话录音、短信沟通本案网签合同实际并未签订的情况,本院因此有理由相信在3月7日前,被告不仅是有涨价的意愿,而是不断要求涨价,并且除非达到其心理价格的预期,否则不予配合签订合同。因而在因被告原因导致3月7日前网签合同不能签订时,被告更是违反了合同约定,原告有权利根据约定选择解除合同。”

  案例九:翟长发、高学超等与胡玉东房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【天津市东丽区人民法院(2016)津0110民初7261号】该院认为:“在翟长发、高学超办理了贷款后,胡玉东以房屋市场价格上涨为由要求涨价,在未得到满意答复后即不履行交付房屋义务以及拒绝协助翟长发、高学超办理涉诉房屋所有权转移登记手续均已构成违约,故应承担违约责任。”

  案例十:王万龙与张雪林、袁雪妹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书【张家港市人民法院(2014)张金民初字第495号】该院认为:“根据合同法的相关规定,合同当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。本案中,原告已按照约定将购房款全部付清给两被告,且目前涉案房屋已经具备办理房产证和土地证的条件,两被告应按照合同约定履行自己的义务。被告袁雪妹主张现在房屋涨价,先要求将涉案房屋涨价至180000元,后又要求涨价至220000元,并要求原告补齐中间差价,否则不同意给原告办理房产证、土地证过户手续,既有违诚实信用原则,又违反合同约定,本院不予支持。综上,本院认为,依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求两被告协助将涉案房屋过户至原告名下的诉讼请求,有事实和法律依据,依法应予支持。”

  阅读提示

  (一)本公号解读的判决文书案件事实纷繁复杂和证据较多、往往涉及多个法律焦点。为了写作和理解方便,我们可能仅选取某个具体角度、某个焦点问题进行解读和评析,难免挂一漏万。需要完整了解某个案件,请通过法院官方网站或其他渠道获取判决书原文进行研读。

  (二)与此同时,有些案件事实似乎相同的案件,却出现不一样甚至相反的判决结果,这可能是因为案件事实看似相同实际上却存在某些细微但关键的差别,也可能是最高法院根据社会发展的变化调整裁判规则和思路,甚至可能是法律法规本身出现了变化。判决书一旦做出就固化了,但是立法和司法实践是不断向前发展变化的。

  (三)我国不是判例法国家,除非是最高人民法院正式发布的指导性案例(根据《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条规定, 最高人民法院发布的指导性案例,各级人民法院审判类似案例时应当参照),否则即使是最高法院的判决书也并不具有指导另案判决的法律效力。

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