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房屋拆迁律师解读农村房屋拆迁规则
作者:jrlvshi   2014-11-04 13:18:00   来源:   评论:0 点击:

拆迁律师法律维权热线:010-85965005,律师事务所地址:北京朝阳区高碑店南岸一号义安门B56-3
随着国家宏观形势的变化,农村房屋拆迁工作已渡过了一个高峰期。从国家持续发展和推进城市化进程的角度看,农村房屋拆迁工作还将持续较长的一段时间,仍将是今后政府工作的热点、难点和焦点。众所周知,房屋拆迁补偿问题是房屋拆迁过程中的核心问题,随着新一轮的城市拆迁大潮来临,大批动迁居民不可避免地面临了补偿安置等诸多问题,而面对诸多相关法律问题,不少拆迁市民也是一头雾水,大量农民并不了解农村房屋拆迁规则、细则,一下为小编为您整理的农村房屋拆迁细则。
农村房屋拆迁
农村房屋拆迁规则
  国有土地上房屋征收与补偿主要依据为《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》,各地方政府都出出台了本地区具体实施意见、细则、办法等农村房屋拆迁实际上是征收集体土地后将房屋等地上附着物一并征收,其的补偿方式主要也是货币补偿和产权调换,但是补偿标准上农村集体土地上拆迁并不参考周边房屋市场价格,而是参照房屋重置价格,一般来讲很多地方对重置价格都有相应的规定,很少参照评估价格,即使评估也是评估房屋重置价格,集体土地上房屋拆迁补偿标准相对来讲是比较低的。
  农村房屋拆迁
  农村房屋拆迁管理条例
  (一)申请拆迁的单位委托的拆迁单位、拆迁评估机构和实施房屋拆除单位的相关资质(或资格)证明及委托合同;
  (二)拆迁范围内被拆迁房屋及其附属物的自然状况和权属状况摸底调查明细表,以及补偿安置费用概算;
  (三)拆迁补偿安置资金、安置房屋的落实情况及相关证明;
  (四)对低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的被拆迁房屋的补偿安置方案;
  (五)计划实施动迁的时间、步骤、措施;
  (六)文明拆迁、安全拆除责任书及安全保障措施,拆迁现场防治扬尘污染及垃圾清运方案;
  (七)与被拆迁房屋所在地街道办处、派出所协调配合方案;
  (八)其他特殊情况的处理预案及措施。
  《办法》与农村房屋拆迁相关的规定
  第三条 拆迁公告发布后,拆迁人应当依照《办法》规定就拆迁补偿方式书面征求被拆迁人或者公有住宅房屋承租人的意见。被拆迁人或者公有住宅房屋承租人没有在征求意见书规定的 期限内向拆迁人反馈书面选择意见的,视为选择房屋安置。 征求意见书规定的反馈意见期限不得少于七日。法律、法规另 有规定的从其规定。
  第四条 拆迁人委托拆迁、拆除的,应当与被委托的拆迂、拆 除单位签订委托合同,并支付委托费。
  第五条 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋,原则上由一家评估机构评估。需要由两家或两家以上评估机构评估的,评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取等,进行协调并执行共同的标准。拆迁评估机构选定后,拆迁入应当与选定的评估机构签订拆迁评估委托合同,评估费用由拆迁人承担。重新评估或者专家委员会鉴定费用按照《办法》第四十条规定执行。
  第六条 拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆 迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为评估时点。
  第七条 拆迁当事人应当向评估机构如实提供房屋拆迁许可证、拆迁范围规划红线图及各类房屋的产权性质、面积、用途等拆迁评估所必须的依据、资料及有关数据,并协助评估机构做好实地查勘记录、拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料等工作。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆人签字认可。因被拆迁入的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁入不同意在实地查勘记录上签字的,拆迁人应当邀请公证机关工作人员或无利害关系的第三人到场见证,并在分户评估报告中做出相应说明。评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料,参照同区域该类房屋进行评估。
  第八条 拆迁人或受委托拆迁单位、评估机构凭拆迁许可或拆迁委托的有关证明查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息资料的,房产、土地、规划管理部门应当协助。 评估机构评估测算新建普通商品房价格时,如需向有关房地产开发企业征询销售价格,房地产开发企业应当如实提供。
  第九条 评估机构应当将初步评估结果在拆迁范围内以公告形式向拆迁当事人公示,公示期不得少于七日。公示期满后,评估机构应当向拆迁当事人提供评估报告。拆迁当事人对评估报告有疑问的,可以向评估机构咨询。评估机构应当解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。拆迁当事人对评估结果有异议的.,可以在收到评估报告之日起十日内向原评估机构申请复核,也可以另行委托评估机构重新评估。
  第十条 拆迁当事人对评估结果有异议,申请重新评估的,重新评估结果与原评估结果之间的允许误差范围为±3%。在允许误差范围内的,原评估结果有效。超出允许误差范围的,由拆迁当事人协商解决;经协商仍达不成一致意见的,提出异议的拆迁当事人可以向评估专家委员会申请技术鉴定。评估专家委员会的鉴定结论作为最终裁决结果。
  第十一条 拆迁行政裁决按照建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》办理。
  第十二条 拆迁入应当在房屋全部拆除完毕后三十日内将房屋拆迁许可证、拆迁补偿安置协议等有关资料报房屋拆迁主管部门,房屋拆迁主管部门对有关资料及拆迁现场情况进行检查后,对无遗留问题、现场拆除清理完毕的,发给拆迁工程拆迁合格证明;对存在遗留问题、现场未拆除清理完毕的,责令限期整改;拒不整改的,不发给拆迁工程拆迁合格证明,依照相关法律不予办理新建工程开工手续。
  第十三条 《办法》第三十一条所称“普通商品房”应具备以下条件:(一)按照国家规定的基本建筑设计标准和质量安全技术规范建造;(二)具备道路、公共交通、给排水、电力、通讯等基本生活配套条件,且与所在区域公共配套相适应;(三)与当地社会经济发展水平相适应的其他条件。
  第十四条 普通商品房开发建设的平均成本包括取得土地使用权的费用、建安造价、各类规费、税金、管理费等费用之和。第十五条 直管公房或者单位自管公房所有权单位对住宅房屋现使用人的承租关系无异议的,按照《办法》第三十三条有关拆迁按政府规定租金标准出租的公有住宅房屋的规定办理;直管公房或者单位自管公房所有权单位对住宅房屋现使用人的承租关系有异议的。

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