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从《房屋征收补偿决定书》因其所依据的《评估报告》不合法而被撤销,看如何评判评估报告的合法性
作者:   2018-10-27 13:40:27   来源:   评论:0 点击:

【核心提示】评估报告的有效性是将来法院审查涉诉房屋征收决定书是否合法的重要的评判依据之一。一份评估报告可能会存在一个或多个违法因素...
【核心提示】
评估报告的有效性是将来法院审查涉诉房屋征收决定书是否合法的重要的评判依据之一。一份评估报告可能会存在一个或多个违法因素,但任何一项因素违法都会导致该评估报告丧失合法性。
【案情回顾】
宿迁市宿城区人民政府(下称宿城区政府)于11月27日作出《关于古黄河雄壮河湾北岸危旧片区改造(B标段地块)房屋征收决定的公告》,(原告)杨某某所有的房屋位于该征收范围内,在征收决定规定的征收期限内,征收双方未能达成补偿协议。11月12日,宿城区政府作出宿区政征补7号《房屋征收补偿决定书》(下称《补偿决定书》)。原告认为对其补偿过低且补偿依据不合法。故诉至法院请求撤销该补偿决定书。5月20日,经由宿迁市中级人民法院作出的宿中行辖字第0005号《行政裁定书》指定泗阳县人民法院审理该案。
【办案结果】
10月24日,泗阳县人民法院作出泗行初字第00017号《行政判决书》(下称《行政判决书》),判决撤销《补偿决定书》。
【律师说法】
众所周知,征收部门依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征补条例》)第二十六条之规定,单方按照征收补偿方案作出补偿决定书时,有一项重要的事实依据就是被征收房屋的评估报告。该评估报告的有效性也是将来法院审查涉诉房屋征收决定书是否合法的重要的评判依据之一。案例中的《补偿决定书》被法院撤销的原因之一就是其中涉及的评估报告不具有合法性。
实践中,又该如何去评判评估报告的合法性?笔者认为不妨从以下几个方面加以考量。
第一、查验出具评估报告的主体是否合法,即评估机构和评估人员是不是具备相应从业资质。
作为从事房地产估价活动的中介服务机构的房地产估价机构,应当依法设立并取得房地产估价机构资质。他不仅需要领取营业执照,还需要取得房地产估价机构资质证书。目前,国内房地产估价机构资质等级分为一、二、三级,每个机构都应该根据《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定,在其资质等级许可范围内从事估价业务,其中,需要特别注意的是暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事城镇房屋拆迁房地产估价业务,该暂定期依据《房地产估价机构管理办法》第十一条第二款之规定为自新设立之日起一年。
同时,以评估机构名义开展评估活动出具评估报告的估价师,应当经过注册登记,取得专职注册房地产估价师证书,属于该机构的工作人员。
第二、审查所委托的评估机构是不是依法产生的。
为了确保评估结果的公正透明,减少不当干扰(尤其是政府方面的干扰),就需要从源头——评估机构的选择开始严格规范管理,《征补条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》(下称《评估办法》)第四条均规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定”, 不能由征收人指定,协商是确定评估机构必经工作程序。
即使“通过多数决定、随机选定等方式确定”,也需遵循相关规定。如《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》第十条第二款规定,采用此种方式确定估价机构的过程和结果,应当经过公证机构依法公证。
案例中,从征收部门宿城区住房和城乡建设局收回的征求意见表发现,该局直接采用“多数决定”方式,确定江苏世联房地产土地评估有限公司作为项目评估机构,且没有任何公证程序。所以,该评估机构的选择和产生就不符合前述规定,不具备合法性,无权承担征收项目房产评估工作。
第三、评估报告形式和内容是否符合法定要求。
一份完整的评估报告应该包含“致委托方函、估价师声明、估价的假设和限定条件及估价结果报告”四个部分内容,内容的缺失和不完整都会造成评估报告不合格。最为重要的是要有估价公司加盖公章和不少于两名专职注册房地产估价师签字,且不得以盖章代替签字,对此,《房地产估价机构管理办法》第三十一条和《评估办法》第十七条第二款已经予以明确规定。
另外,估价机构在进行估价作业时应该坚持客观、公正、独立原则,不受任何第三方的不法干扰。遵照市场比较法等估价方法进行估价作业,本着同房同价原则,评估结果要符合《征补条例》第十九条要求,“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。违背该规定要求的,则视为内容不合法。只有评估报告的形式和内容同时都合法了,他才具有合法性。
第四、评估报告的形成程序是否合法。
评估机构接受委托后,应当开展如下工作,1、进行实地查勘,并形成记录让房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师签字或者盖章确认;2、提供分户的初步评估结果,并进行公示;3、向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告;4、对被征收人或者房屋征收部门对评估报告提出的疑问进行解答释明;5、对提出评估复核请求的,应当复核并告知结果。未按前述程序形成的评估报告不具有合法性。
第五、有没有将分户评估报告依法送达给被征收人。
首先,将分户评估报告转交给被征收人是征收部门应尽的义务。
其次,分户评估报告送达工作事关被征收人异议权。《评估办法》第二十一条和第二十二条规定,被征收人对评估结果有异议的,可以申请复核,对复核结果不服的,可以申请评估专家委员会鉴定。
送达程序的缺失不仅是程序错误,而且还是对被征收人相应权利的侵害,因此而形成的评估报告当然不能作为房屋作价依据。
第六、评估报告是否超出了有效期
通常情况下,评估报告有效期是一年,有的也会根据项目情况设定一个有效期,期限届满以后就自动失效。征收人不能依据已经失效的评估报告做出征收补偿决定,否则,会因事实依据错误而导致该补偿决定无效。
此外,还有一些其他因素导致评估报告无效,如评估机构接受委托后又擅自将评估工作转委托给第三方;委托人不符合法律法规规定;评估机构资质有效已经届满;签字的估价师不是该机构注册估价师或其资格证有效期已经届满等。
总之,只有依法评估才能形成合法有效的评估报告,只有有效的评估报告才能作为征收人做出征收补偿决定书的事实依据,才能保证征收补偿决定书不会因为评估报告不合法而被撤销。

【经验提示】

一份评估报告可能会存在一个或多个违法因素,但任何一项因素违法都会导致该评估报告丧失合法性。作为征收人和评估机构应该严格依法行事,做到客观公正。而被征收人对房屋评估价格有异议的,应该在收到评估报告、复核结果之日起,十日内分别申请复核和评估专家鉴定。
对确实存在故意弄虚作假,出具的评估报告严重失实的,可以向评估机构主管部门投诉,构成犯罪的,依据刑法规定,请求司法机关以提供虚假证明文件罪追究相关人员刑事责任。

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