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【天津拆迁案例】一起由“地主房”引发的夺权案

  

  【案件介绍】

  宁化新(化名,宁化远之父)与王启尊(化名)是一对居住在天津市武清区杨村镇九街马店胡同的老邻居,不过二人关系却是“老”而不“铁”。早在1971年,由于王启尊家庭成分是地主,九街大队从王家大宅院里面划了一块地出来,用给宁家做宅基地建房居住。宁化新在该宅基地上盖了两间土坯房,并于1987年1月1日取得了《土地使用证》、《房屋所有权证》。

  突变:地主的地方要还给地主

  俗话说:“天有不测风云”。1988年,宁化新所建的土坯房经不起风雨的摧残,于一场暴风雨过境之后出现了房屋后沿倒塌的现象。宁家买来砖头准备翻建房屋,哪知他们前边垒,王家后边扒。正当两家火药味越来越浓烈的时候,九街大队领导出面调停。然而,该领导由于和王家的关系尚好,也不准宁化新翻建房屋,称“地主的地方要还给地主”,该宅基地归庞家所有。后由于僵持不下,宁化新搬进了儿子家里居住。

  爆发:拆迁引发的争地案

  2010年夏天的一天,王家找到宁化新,表示想出钱购买宁化新手上持有的《土地使用证》、《房屋所有权证》。至于王家为何要购买宁老手上的两证的缘由,则让宁老火冒三丈。早在2002年,王家就把宁家的老房子给全部扒掉了,并在上面重新盖起了两间房。2010年,九街大队地块也陷入了如火如荼的拆迁大潮,“拆”到王家的时候,拆迁办工作人员发现这两间新房没有相应的权利证明,要求王家予以提供。在这般情景之下,王家就想到了购买两证的法子。

  其后,宁化新多次要求王家给他腾地方,王家也多次找宁化新买证。最后,宁化新提出,卖证也无妨,但王家得支付30万元。王家则只肯出价6万元。于是,双方始终没有协商成功。无奈之中,便诞生了文章开篇的那一幕。

  【办案经过】

  办案第一阶:腾房之诉声东击西

  成为宁化新的维权卫士之后,李海霞律师准备步步为营,速战速决。全盘了解案情、查阅案件资料之后,李律师陷入了沉思:宁化新与王启尊两家纠纷的症结在于房屋产权,只要通过诉讼确认了宁化新对涉案房屋的产权,就神马问题都是浮云了。但是,涉案房屋由王家重新建了八年之久了,这之间王家掌握有多少对宁化新主张产权不利的证据还是未知数,直接提起要求确认宁化新房屋产权的诉讼是否能够“毕其功于一役”还不得而知。这个问题一遍又一遍地被沉着细腻的李海霞律师咀嚼!在经验与事实的双重指引下,律师久炼成钢的智慧很快就碰撞出了新锐的解决问题之法:

  2010年8月底,李海霞律师以委托人的名义向天津市武清区人民法院提起了腾房诉讼,请求法院判令被告王启尊返还原告位于天津市武清区杨村九街马店胡同的房屋。同年9月15日,武清区人民法院审理了此案。通过法庭审理,李律师掌握了王家掌握的证据资料以及基本思路。随即,律师将一份《民事起诉状》与一份《中止审理申请书》同时提交至武清区人民法院,中止了以声东击西为出发点的腾房之诉,直奔主题——确权之诉而去。

  办案第二阶:确权之诉斩获和解

  2010年11月初,武清区人民法院一声清脆的法槌敲落音,开始了一场精彩绝伦的确权法律战。庭审过程中,李海霞律师主打两张王牌:其一,主张原告宁化新是涉案总地的合法使用权人。二律师援引了《物权法》第九条与第十七条的规定,指出涉案的宅基地经过依法登记在原告名下,原告当然为涉案宗地的合法使用权人,其他任何人未经原告同意无权使用该宅基地;其二,主张原告宁化新是涉案房屋的所有权人。为论证王启尊所建房屋乃归宁化新所有,李律师挥洒大师风范唇枪舌战,抛出了重量级的两项论据:①依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第86条确立的民法添附理论,被告王启尊在宁化新宅基地上建房的行为属于添附,在协商不能的情况下应当折价归原告所有;②依据最高人民法院颁布的《民事裁判标准规范》,在他人宅基地上建设的房屋归宅基地使用权人所有。

  李海霞律师缜密而激昂的庭审发言赢得了旁听席上的阵阵“满堂彩”。从经验哲学的角度来讲,如此精彩绝伦的开庭过程势必带来一个理想的结局。果不其然,经过法院的积极协调,原被告双方达成和解:原告宁化新撤回腾房之诉与确权之诉,被告王启尊向原告支付25万元,购买宁化新的宅基地使用权。在委托人的声声致谢里,李海霞律师功成身退。

  【拆迁律师说法】

  本案的发生实际有着强烈的本土气息,源自一种坊间的简单逻辑——王启尊认为,涉案地块原本是他家的财产,尘缘落尽后一切应当回归正规,亦即所谓的“尘归尘,土归土”,“地主的房地应当还给地主”。但是,王启尊这个观念受到了障碍,障碍正是宁化新建的老房子。后来,王启尊选择了“生米煮成熟饭”的方法来摆平这个障碍,于是他扒掉了宁家的老房,盖起了新房。殊不知,法律大于人情,他的这个行为只不过是“为他人做嫁衣裳”。

  《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记”;第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”。根据这两条规定,宁化新拥有涉案宅基地的使用证书,是合法的使用权人,王启尊在未经宁化新同意的情况下,私自建设房屋居住使用,显然是一种侵权行为,而基于侵权行为是不能获得宅基地的使用权的。

  既然宁化新对涉案房屋所附着的宅基地享有合法有效的使用权,那么涉案房屋虽然非由宁化新所建,却依然归宁化新所有。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第86条规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有权人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除,不能拆除的,也可以折价归财产所有人”。根据该司法解释的规定,王启尊在宁化新的宅基地上建房,即在宁化新的财产上增添附属物,且是未经同意的增添,一旦王启尊和宁化新不能达成意思一致,那么房屋就只能被拆除,或是折价给宁化新所有。

  另外,最高人民法院颁布的《民事裁判标准规范》中《占用他人宅基地建房,应如何确定房屋的所有权》规定:“在他人宅基地上建房后产生房屋产权纠纷的,一般应判令房屋归宅基地使用权人所有,该使用权人支付相应对价”。该审判原则与添附理论是有着异曲同工之妙的,这不过这一原则更清晰地指向了涉案这种在他人宅基地建房引发的麻烦。