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谁动了你的拆迁补偿款
作者:jrlvshi   2016-08-04 15:19:19   来源:   评论:0 点击:

  关于在拆迁过程中,拆迁户最直接的利益就是拆迁补偿款了。所以在达不到拆迁户满意的补偿,在拆迁过程中也是会出现各种问题的,那么怎么

  关于在拆迁过程中,拆迁户最直接的利益就是拆迁补偿款了。所以在达不到拆迁户满意的补偿,在拆迁过程中也是会出现各种问题的,那么怎么才能保证拆迁户的拆迁补偿款呢?下面就是京润海霞律师给大家整理一些关于谁动了你的拆迁补偿款。

拆迁补偿款

  海霞律师上周去黑龙江出差了一个周,走了三个地方,开了7个庭,每次开庭均有上百的拆迁户旁听。开庭完毕和拆迁户聊天,他们问的最多就是——“海霞律师,我的房屋到底应该得到多少补偿”。一个刚刚毕业就遇到拆迁的80后一边苦笑,一边问我:“海霞律师,到底是谁动了我的拆迁补偿款”。是呀,到底谁动了你的拆迁补偿款?

  到底谁动了你的拆迁补偿款,看似简单的问题回答起来并不简单,需要海霞律师慢慢道来。咱们先从我国立法开始谈起。

  第一、 拆迁房屋价格评估标准立法滞后

  拆迁的实质就是项目的建设单位买你手中的土地使用权,只是因为土地使用权不同于其他商品,交易过程中介入了国家强制力量,因而无法体现到平等自由的市场交换原则罢了。买卖关系当然要依据交易市价来确定,2009年9月5日买的鸡蛋,当然要遵循2009年的9月5日的市场价,如果你非要以2001年价格来购买,尤其是2001年的价格低2009年的价格好几倍时,交易肯定无法成交。但具有中国特色的拆迁就可以这样,明明在2009年拆了房子,却按照2001的价格给您评估补偿,如果您不同意,那么政府就可以强制拆除房屋——这就是中国式拆迁之怪现象。造成评估标准与实际情况严重脱节的根本原因就是拆迁房屋价格评估标准立法的滞后。

  根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定,拆迁人对被拆迁人的补偿方式主要有两种,分别是货币补偿和产权置换方式。对于采用货币补偿的方式的,《条例》24条规定,应该根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定,具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定。规定表面上看起来好好公平,但关键问题就在“房地产市场评估价格”上。

  每一个拆迁户都会收到一份评估报告,海霞律师曾经将评估报告称为“被拆迁人噩梦的开始”,其实这一点也不过分,为什么呢(此处可用小沈阳的语调来读,以增加趣味性)?因为接受了你就不知不觉的踏进了痛苦的深渊——拆迁人完成了用2001年的房价购买你2009年房屋的伟大历史使命。观众朋友们,为什么这么说呢(小沈阳语调,谢谢小沈阳!)?我们以例为证吧。在北京拆迁中房屋评估的评估依据是《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》(京国土房管拆字[2001]1234号),这个暂行规则是2001年制定的,此规定根据当时的房屋和土地价格将北京的土地根据地理位置划分为十级,每一级有不同的基准地价和基准房价,同时具体规定了土地级别的范围。如,一级土地为西单北大街—西四南大街—西四北大街—地安门西大街—地安门东大街—张自忠路—东四北大街—东四南大街—东单北大街—崇文门内大街—崇文门西大街—前门东大街—前门西大街 —宣武门东大街—宣武门内大街—西单北大街;这级别的基准地价为5300-6000 基准房价为1000。2009年这个位置的房屋已经超过7万了。中间的差距是多少,小学生都知道的,那些高高在上、满腹经纶的学者或者立法者能不知道吗?似乎国家并未不着急出台新的标准。城市的发展需要一部分人做出牺牲,关键看谁去牺牲。

  第二、 征地补偿的立法标准不合理

  上述说了房屋拆迁的评估标准立法滞后,现在说说土地征收立法标准的问题。简单三个字——不合理。因为根据现行土地管理法的规定,农民是不能直接分享被征土地进入市场或者变性后的巨大升值利益的。虽然近几年,农民征地的补偿在提高,但增长的速度和力度远远不及土地增值速度,根源就在于立法所确定的补偿标准本身就不合理。

  1、 按被征土地的原用途给予补偿不合理

  根据《土地管理法》的规定,征地补偿的基本原则是“按照被征土地的原用途给予补偿”(第47条)。这样的规定直接导致了农民不能直接分享土地升值利益,不管土地将来做什么,无论获得多大的利益也于农民无关,给人的感觉就是“过河拆桥”。作为农业用途的集体土地,如不允许与将来的用途挂钩,采取这样“一刀切”的补偿标准,永远值不了几个钱。

  2、 以“产值”确定补偿标准不合理

  土地管理法确定补偿费用是以土地“被征用前三年平均产值”计算的(第47条)——征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补偿费,每一个需要安置的农业人口的安置补偿费用为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍,如果上述总和尚不能使农民保持原有生活水平的,可以增加安置补偿费,但不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

  其实,被征收前三年平均产值偶然性太大,农业生产受天气影响太大。如果前三年遭受大灾,年产值肯定高不到那里去,其实即使风调雨顺,农产品的价格也高不了哪儿去。现在的农村有几家仅仅依靠土地吃饭的。所以以产值论补偿,不仅不科学,实际操作也有问题。海霞律师一直主张以市场价格决定征地的补偿,当然政府及开发商肯定不能答应的。

  3、 确定的最低补偿标准不合理

  土地管理法确定的征地最低补偿标准为“保持原有生活水平”(47条第6款)。为什么土地被征收后盖上商品房后开发商的钱包变得鼓鼓,供地的农民却只得到“保持原有生活水平”的补偿呢?失去土地的农民如果成为没有土地、没有工作、没有保障的“三无人员”,仅仅依靠那薄薄的补偿费用,并且这补偿费用还经常不到位,“保持原有生活水平”都难,更何况所谓的“小康生活”呢。

  第三、 行政权力、司法权力干预过多,甚至直接参与拆迁

  行政权力干预过多,甚至直接参与拆迁,这是现阶段非常严重的一个状况,海霞律师代理的案件中就有数起。天津武清区大顿邱村汪xx房屋非法拆除案中,项目的津国土房拆许字(2007)第044号《房屋拆迁许可证》确定的拆迁人为天津市武清区人民政府东蒲洼街道办事处;桂林秀峰区琴潭岩村陈xx、唐xx拆迁案件,项目的拆许字(2008)第060号《房屋拆迁许可证》确定的拆迁人为秀峰区政府;黑龙江五大连池市刘xx、赵xx房屋拆迁案中,拆迁公司兴五公司的股东都是市动迁办的工作人员,且兴五公司还是拆迁人成业公司的股东。

  海霞律师曾经在一份代理词中将拆迁比喻成一场足球比赛,拆迁管理部门好比裁判,拆迁人和被拆迁人好比双方运动员。中国式拆迁的特点就成了裁判直接上场和对方运动员进行比赛,拆迁管理部门及做运动员又做裁判员。这样的比赛是无法做到公平合理的。

  司法权力干预过多同样也是拆迁中的毒瘤。立案难、胜诉难等问题突兀。海霞律师代理的青岛四方区杨xx房屋拆迁案件中,拆迁许可证的诉讼立案已逾半年,至今未得到正面答复。法律赋予被拆迁户的权利本来就少的可怜,司法救济途径又不停止拆迁的进行,少少的一点权利还遭到法院的扼杀。

  到底谁动了你的拆迁款,大家大概知道了吧!

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