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拆迁中如何进行谈判?
作者:   2017-09-13 16:57:11   来源:   评论:0 点击:

拆迁仿佛离我们很远,但是不知道突然哪天我们就变成了被拆迁户。我们最关心的就是拆迁补偿,而谈判在拆迁中变得至关重要。金亚飞律师在拆迁...
 “拆迁”仿佛离我们很远,但是不知道突然哪天我们就变成了被拆迁户。我们最关心的就是拆迁补偿,而谈判在拆迁中变得至关重要。金亚飞律师在拆迁方面有着多年的经验,向我们总结了下在拆迁谈判中需要注意的事项,希望被拆迁人能得到最大的拆迁利益。拆迁人给与的补偿一般不在法律规定之下,但拆迁是由于涉及方方面面的利益以及拆迁本身是非常灵活的,因此掌握一定拆迁技巧还是很有必要的。
 
1.拆迁谈判</a>的第一步收集必要的相关信息,应收集的信息包括:
 
(1)征收人是谁?是否有房屋征收决定及征收安置补偿方案?房屋征收部门是谁?
 
(2)该地块为什么要征收?是否为公共利益的需要?
 
(3)征收的评估机构是谁?如果已经做了评估,如何拿到评估报告?
 
(4)对方谈判人员的组成情况如何?
 
(5)评估报告哪些地方较合理?哪些地方可以要求重新评估?是否有财产被有意无意地漏评?
 
(6)是否有别的被拆迁人已经达成征收安置补偿协议?补偿金额是多少?他们的谈判有何得失?
 
(7)征收人或房屋征收部门的工作程序和内容是否合法?如有违法,向谁申诉?
 
2.拆迁谈判的第二步组建一个拆迁谈判小组
 
   因为拆迁谈判涉及的财产标的额通常比较大、内容复杂、专业性强,一人是无法胜任的,需要组建一个拆迁谈判顾问团队。顾问团队应当在得知被划入征收范围后第一时间组建。一旦评估报告出来,就会比较被动,少了很多回旋的余地。拆迁谈判的团队成员最好由具有以下人员组成:
 
(1)熟悉房屋的基本情况,负责重大事项的选择决策和补偿协议的最后签订的人;
 
(2)能够负责谈判的准备、相关信息的收集分析、判断谈判形势、控制谈判过程、选择谈判重点和先后秩序、运用谈判策略、技巧等,为业主提供系统的、全方位的咨询服务的人;
 
(3)能够负责审查评估机构出具的评估报告,是否存在故意低评、错评、漏评等情况,为谈判报价提供必要的依据的人;
 
(4)拆迁律师的作用在于提供法律方面的有关依据和安置补偿协议的审核把关,对拆迁活动进行全程把控,结合实际情况,确定是否启动诉讼程序,以及启动何种诉讼程序;最终达到合法、合理得到安置补偿的目的。
 
3.拆迁谈判的第三步策略地安排谈判的时间和地点
 
   在拆迁谈判中,适时的放缓拆迁进度也是一种非常有用的策略。对业主而言,时间几乎没有成本。对开发商而言,时间有巨大的资金成本和机会成本。所以在谈判之初最策略的做法是结合实际情况,可以让其他人先谈,随时了解他们取得的进展,作为己方谈判的有利基础。越是到后面,拆迁人越是想尽快把整个事情了结,拆迁人要让步就会少很多顾忌,也就更容易做出让步。
 
   在地点的选择上,不要自己过于主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室,对方会认为你很希望被拆迁并得到补偿。要让对方找到自己的家里来,在谈判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。
 
   在拆迁谈判过程中,切记不要在一些空白的或者主要条款约定不明确的协议或文件中签字。
 
4.拆迁谈判的第四步确定理性的谈判目标
 
    很多业主会在拆迁谈判中漫天要价,提出一些不切合实际的无理要求。过高的补偿要求会被对方认为是“狮子大开口”,会毁灭对方通过谈判解决的希望,其结果可能是迫使对方采取“强制拆迁”的极端手段,有时甚至酿成“玉石俱毁”的拆迁悲剧。
 
    理性的谈判目标是通过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的,也就是业主的要求和报价应该是有理由的,是有一定依据的。咨询团队的一个重要任务就是帮助业主确立一个适合的谈判目标并为这一目标提供必要的理由和一定的依据。这一目标可以以评估机构出具的评估报告为基础,但又要大大高于评估报告提出的补偿金额。

    北京京润律师事务所提醒您:拆迁谈判的目标不是一成不变的,随着谈判的进行,局势的变化可以灵活调整。在谈判初期,业主一方不宜过早亮出己方的谈判目标和报价,以免一开始就被对方扣上“狮子大开口”的帽子。要通过策略的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值,使其越来越接近己方的谈判目标。

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