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无证房不等于无主房,也应该依法给予征收补偿
作者:   2018-10-27 13:11:30   来源:   评论:0 点击:

【核心提示】 没有办理产权登记或领取房屋所有权证的房屋不一定没有房主(所有权人),对于无证房,未经法定程序,绝不能将其按无主房论处。...
【核心提示】

     没有办理产权登记或领取房屋所有权证的房屋不一定没有房主(所有权人),对于无证房,未经法定程序,绝不能将其按无主房论处。房屋征收时,征收人应当对实际的房屋所有权人进行补偿。

【案情回顾】


     7月16日,寿县人民政府作出《关于征收寿蔡路局部地段规划范围内的房屋的决定》(附征收补偿方案)并公告,朱某某位于寿县寿春镇南门外的一处房屋在征收范围内。6月7日,寿县人民政府相关职能部门对朱某某房屋面积及附属物进行了勘测。次年1月8日,寿县人民政府作出寿政补4号《房屋征收补偿决定书》(下称《(4号)补偿决定》),对朱某某房屋作价补偿时,没有对未登记在册的15.4㎡房屋进行补偿。朱某某认为即便存在登记遗漏,过错也不在他,无证房不等于无主房,其作为房屋所有权人有权获得相应补偿。遂向人民法院提起诉讼。12月19日,六安市中级人民法院作出六行初字第00009号《行政判决书》,判决驳回朱某某的诉讼请求。朱某某不服,向安徽省高级人民法院提起上诉,请求依法改判,撤销《(4号)补偿决定》。

【办案结果】

     随着安徽省高级人民法院作出皖行终字第00031号《行政判决书》,依法撤销了“六安市中级人民法院六行初字第00009号《行政判决书》”及“寿县人民政府寿政征补4号《房屋征收补偿决定书》”。

【律师说法】

     没有办理产权登记或领取房屋所有权证的房屋不一定就没有房主(所有权人)而成为无主房;有的无主房也有房屋所有权证,但未必就能找到房主(所有权人)。可见,无证房和无主房有着不同的法律内涵,我们不能简单地将两者加以等同。生活中,无主房常被通俗地理解为没有房主的房产。从法律层面而言,“房主”,亦称为“产权人”,是指房屋“所有权人”;“无主房”属于无主财产类型之一,即为房屋所有权人不明(是指去向不明,而非存在权属争议无法确定产权人)或所有权人不存在的房产,即便人民法院判决认定的无主财产,也仅仅是根据一定的事实,从法律上推定为无主财产,事实上是不是真正无主,还没有作出符合实际的肯定。其中部分房产未必无法找到房主(所有权人),只是在特定的时间内无法找到房主(所有权人),相反,甚至嗣后原所有权人或权利人又出现并主张房屋所有权。按照《民事诉讼法》第一百九十一条和第一百九十二条之规定,认定无主房需要经过申请、公告和判决程序。经此特别程序,公告满一年无人认领的,人民法院判决认定该房产无主,无主财产依法应收归国家或者集体所有。可见,在人民法院判决认定房产为无主财产之前,任何单位或个人都无权将其确定成无主房,而一旦被生效判决认定为无主财产之后,却又明确了产权人,即国家或集体是为房主。所以,无主房只是产权人暂时不明;反之,产权人不明的房屋未必就是无主房。
     无证房是指尚未依法办理房屋产权登记手续取得房屋所有权证的房产,此类房产虽然没有取得房屋登记主管机关核发的房屋权属证书(俗称“房产证”、“房本”),但实际上一直由房主占有或使用着,能够确定房主是谁,而且其中还有相当一部分的无证房的规划、施工等手续齐全,竣工验收合格,是合法建筑,只是没有去办理产权登记领取房产证或土地证而已。探究无证房存在的原因,主要是由于早年相应法律法规不健全,房主产权登记意识淡薄,抑或为了省钱等。当然,也不排除其中部分无证房是违法建筑(甚至是征收拆迁过程中违法抢建而成),依法根本不可能取得房屋所有权证。

     虽然,《房屋登记管理办法》(2008年建设部令第168号)第二十五条第二款规定,《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明。对此,《物权法》第十七条也有类似规定。但如前所述,没有房屋权属证书的房屋,未经法定程序,也不能草率地按无主房论处。何况案例中,朱某某没有登记在册的15.4㎡房屋是有证房的一部分,均是他当年同时一手建成的,一直居住使用至今,产权归属非常清晰。而寿县人民政府作出的《(4号)补偿决定》中却没有对该部分作价补偿 ,也没有依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定履行勘查义务,“提交证据证明在做出不予补偿前业经法定部门依照法定程序认定为违法建筑或属于超过批准期限的临时建筑”,此举损害了朱某某的财产权益,所以,安徽省高级人民法院最终判决撤销了《(4号)补偿决定》。

     其实,在作出的《(4号)补偿决定》前,如果寿县人民政府了解了“无证房”和“无主房”的区别以及处理方式,再把工作做得细致一点,严格按照2011年国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条的要求,对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记的话,完全可以避免发生《(4号)补偿决定》中的错误,也就不会因此项错误而导致该决定被撤销。

【经验提示】

     我们要纠正把“无证房”简单地视为“无主房”或“违建房”而不给补偿的错误认识和做法。实施房屋征收工作过程中,征收部门应当对待征房屋开展调查登记,查清每位被征收人的房产实际状况,尽可能地把工作做得深入一点,细致一点。这既是法定职责之所在,也是避免出现差错,减少无用功,提高工作效率的途径和保障。尤其是对那些没有登记在册的房屋,一定要慎之又慎,坚决要厘清权属性质和归属,该不该对其进行作价补偿,应当根据事实状况和法律规定作出决定,做到有理、有据、合法。

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